购买指南
士毛月新旧独立式工厂出售对比：价差与装修成本分析 2026
本文深入分析士毛月（Semenyih）2026年新旧半独立式工厂的售价、租金、装修成本及回本周期，对比Hi-Tech、Sungai Lalang、Beranang等主要工业区，提供真实数据表格与投资建议，帮助马来西亚华人企业主做出明智的买厂决策。
PPeter Tan
2026年6月10日
77 min read
16 views
本文深入分析士毛月（Semenyih）2026年新旧半独立式工厂的售价、租金、装修成本及回本周期，对比Hi-Tech、Sungai Lalang、Beranang等主要工业区，提供真实数据表格与投资建议，帮助马来西亚华人企业主做出明智的买厂决策。
士毛月（Semenyih）是巴生谷增长最快的工业枢纽之一，兼顾了价格可负担性和交通便利性。对于打算 购买士毛月半独立工厂（Semi-D Factory） 的企业主来说，核心抉择是：买全新单位，还是买需要大幅翻新的旧厂房？本文基于 2026 年最新市场数据，拆解售价、装修成本、回本周期以及各工业区特点，助您做出明智决策。
所有数据均来自实际挂牌、近期成交记录及市场调研（截至 2026 年中），保证透明可用。
根据 factoryhub.my 上的当前挂牌数据，士毛月工厂中位售价为 RM 315/平方尺 BU。由于楼龄、地点和规格差异，实际范围较宽：
| 物业类型 / 地点 | 售价（RM/平方尺 BU） | 土地面积（平方尺） | 建筑面积（平方尺） | 地契类型 |
|---|---|---|---|---|
| 半独立工厂 @ Hi-Tech 7 | 415.83 | 12,045 | 6,440 | 永久地契 |
| 全新三层半独立工厂 | 311.48 – 506.17 | 9,483 – 16,900 | 7,413 – 13,100 | 永久地契 |
| 独立式工厂 @ Beranang | 140.40 – 153.05 | 138,000 | 98,000 | 永久地契 |
| 工厂 @ Bandar Teknologi Kajang | 231.88 | 9,483 | 7,413 | 永久地契 |
| 工厂 @ Lekas 18（2013年建） | 252.63 | 1 英亩 | 78,408 | 永久地契 |
| 工厂 @ Hi-Tech 3A（租赁地契） | 290.58 | 19,000 | 5,400 | 租赁地契 |
来源：factoryhub.my 及 EdgeProp.my 挂牌数据（2026年6月）。
值得关注的近期成交：WTEC Group 以 RM 1,080 万收购了士毛月 Bandar Rinching 一座六年厂龄的工厂综合体（建筑面积 26,605 平方尺，折合 RM 406/平方尺 BU）。这笔交易显示了该区现代化工业空间的强劲需求。
| 类型 | 月租 | 备注 |
|---|---|---|
| 全新半独立工厂 | RM 29,000/月 | 全装修，可立即入驻 |
| 旧厂房（20,000 平方尺） | RM 1.60 – RM 2.20/平方尺 BU | 需 RM 400k–RM 500k 装修 |
来源：2026年行业市场数据。
以一座 20,000 平方尺的旧厂为例，按 RM 1.80/平方尺 BU 计算月租为 RM 36,000，而全新厂按 RM 2.50/平方尺 BU 月租高达 RM 50,000。每月节省 RM 14,000，装修费假设 RM 450k，回本周期约为 2.7 年。
士毛月拥有多个成熟及新兴工业区。每个区域在交通、地块面积和价格上各有优势。以下是关键区域的对比。
| 工业园 | 高速连接 | 距吉隆坡距离（~公里） | 典型土地面积 | 可用设施 |
|---|---|---|---|---|
| Hi-Tech 工业园 | LEKAS, SILK, KSH | 40 | 12k – 19k 平方尺 | 三相电、重楼板负荷 |
| Semenyih Integrated | LEKAS, ELITE | 42 | 20k+ 平方尺 | 围篱式、宽路、闭路电视 |
| Beranang | LEKAS | 45 | 100k+ 平方尺 | 独立式、大院 |
| Bandar Teknologi Kajang | SILK, KSH | 38 | 9k – 10k 平方尺 | 现代设计、装卸台 |
| Sungai Lalang | LEKAS | 35 | 10k – 30k 平方尺 | 老牌但基础设施完善 |
这是中小型企业最常见的类型。士毛月半独立工厂出售 通常具备以下特点：
2026 年士毛月有多个全新工业项目正在推出，适合寻求现代化设施的企业。以下重点推荐：
位于 Sungai Lalang 区域，是 士毛月全新工业项目 的典范。特点包括：
了解更多：Pusat Perindustrian Budiman 新工厂项目
Sungai Lalang 亦有多项 semenyih sungai lalang 新工厂项目，包括 2 层和 3 层半独立工厂，起售价从 RM 280 万起。适合食品加工、仓储和轻工业。
Hi-Tech 7 区域仍有少量全新半独立工厂在售，售价 RM 415/平方尺 BU 以上，配备三相电、高天花板和重载地板。
很多买家会问：到底是买旧厂省钱，还是直接买新厂省心？我们用真实数据来算一笔账。
假设条件：
| 项目 | 买旧厂+翻新 | 买新厂 |
|---|---|---|
| 初始投资 | RM 400 万 + RM 45 万 = RM 445 万 | RM 700 万 |
| 每月租金收入（假设出租） | RM 50,000 | RM 50,000 |
| 年租金回报率 | 13.48% | 8.57% |
| 装修回本周期（每月节省 RM 14k） | 2.7 年 | 不适用 |
结论：若您打算自用，买旧厂翻新 能让您以较低总成本获得与新厂相同的空间，只需 2.7 年即可通过租金节省收回翻新费用。若您打算出租，旧厂翻新后的租金回报率远高于新厂。
绝大多数士毛月工业物业为 永久地契，尤其在新工业园如 Hi-Tech 和 Bandar Teknologi Kajang。只有少数较旧区域或特定地块为租赁地契（99 年）。购买时务必核实地契类型。
主要需要向市议会（MPKj）申请装修准证。如果涉及结构改动或扩建，还需建筑师及工程师认可。建议委托专业承包商处理。
目前 Sungai Lalang 有 Pusat Perindustrian Budiman 及周边几个新项目在售，建筑面积从 5,000 到 8,000 平方尺，售价约 RM 280 万起。详情可查看 Semenyih 工厂出售 页面。
Hi-Tech 工业园以科技、电子和精密制造为主，但也容纳轻工业、仓储和食品加工。多数工厂配备三相电和重楼板，适合机器设备。
独立式工厂土地面积大、每平方尺单价低，适合重工业或需要大堆场的企业。半独立工厂总价相对低、转售流动性好，适合中小企业。根据您的业务需求选择。
可用公式：年租金收入 ÷ 购入总成本（含装修、税务、律师费）。例如：买厂 RM 400 万 + 装修 RM 45 万 = RM 445 万，月租 RM 50,000（年 RM 60 万），回报率 = 60/445 = 13.48%。
无论您是寻找 semenyih 半独立工厂出售、永久地契工厂出售 Semenyih，还是想投资 士毛月新工厂项目，士毛月都提供了丰富选择。新旧厂房各有优劣——新厂即买即用、省心省力；旧厂翻新则可大幅降低成本，且回本周期短。
我们建议您：
需要更多帮助？立即联系我们的团队，获取一手市场信息和免费看厂安排。
联系 016-666 6872 获取专业建议（中文服务）
数据来源：factoryhub.my、EdgeProp.my、JPPH 2026 年市场报告、MIDA 工业用地指南。
专注于马来西亚工业地产研究与交易，覆盖巴生谷、汝来等核心走廊。每篇文章均基于自有交易数据与持牌代理一线信息。
RM 13,323,000
RM 15,473,000
RM 14,624,000
RM 7,733,000
RM 7,258,000
RM 7,810,000
士毛月正迅速成为食品、物流、电商及制造业的战略工业枢纽。本文提供2026年最新工厂售价与租金数据、主要工业区对比（包括Pusat Perindustrian Budiman永久地契新项目），以及详细选址步骤。无论是买厂还是租厂，这篇指南都能帮你做明智决策。
本文为马来西亚华人读者提供汝来Jalan Permata工厂购买与租赁的完整指南，涵盖最新价格行情、主要工业区对比、法律流程、隐藏成本以及常见问题解答。无论您是寻找独立式工厂还是半独立式厂房，都可以获得实用的决策参考。
2026年巴生工厂购买指南：法律程序、隐藏成本及市场行情全解析。涵盖独立式、半独立式、联排工厂售价租金、主要工业区对比、公用事业升级费用及合规要求，助你避免常见陷阱。
本文为马来西亚华人读者深度比较巴生Taman Klang Jaya的永久地契与租赁地契工业厂房，包含2026年市场数据、关键成本差异表、决策框架及常见问题，助您选择最适合的工厂投资。
本指南为首次在吧生木鲁购买工厂的买家提供全面的法律步骤和隐藏费用分析。涵盖地契核实、用途规划检查、尽职调查、买卖协议协商及2026年市场概况，帮助您避免常见陷阱并做出明智决策。
哥打哥文宁已发展成为雪兰莪最战略性的工业走廊之一。本指南基于2026年市场数据，详细介绍了首次购厂的法律步骤、隐藏成本以及当前租金与售价，帮助您做出明智决定。