双文丹工业园指南：861 英亩 UMW HVM Park、工厂价格与工业地

重点摘要

• 双文丹（Serendah）最大的新工业园是 UMW 高价值制造园（UMW High Value Manufacturing Park，简称 UMW HVM Park），由 UMW Development Sdn Bhd 开发，总面积 861 英亩，主攻航空、汽车和先进制造业。较早的报道常把它称为“800 英亩工业园”。
• 工业地段合计约 563 英亩：南区 194 英亩（第 1 至 4 区）、北区 369 英亩（第 5A 至 6 区）。2022 年 UMW 以 RM3.0492 亿把 140 英亩卖给隆基（LONGi），折合约每平方尺 RM50。
• 双文丹实际成交的厂房，大多在较旧的永久地契工业区，主要是武吉布伦东（Bukit Beruntung）和武吉圣淘沙（Bukit Sentosa）。截至 2026 年 7 月的 24 个月内，JPPH 共登记 372 宗工业成交。
• JPPH 中位数： 排屋工厂 RM25 万、半独立式 RM316 万、独立式 RM775 万、工业地 每平方尺 RM35、厂房租金 每平方尺每月 RM0.95。
• 交通： UMW HVM Park 距万挠（Rawang）绕道约 4 公里，距南北大道两个交流道 8 至 10 公里；东海岸铁路（ECRL）双文丹站约 3 公里，位于鹅唛（Gombak）至巴生港（Port Klang）路段，预计 2028 年 1 月全面运营。
• 汽车业需求是真的： 陈唱（Tan Chong）位于双文丹的厂房为第二国产车（Perodua）组装 QV-E 电动车，合约到 2029 年 5 月。

双文丹最主要的新工业园是 UMW 高价值制造园，由 UMW Development 在乌鲁雪兰莪（Hulu Selangor）开发，总面积 861 英亩，距万挠绕道约 4 公里。 不过，双文丹真正频繁转手的厂房，大多是武吉布伦东和武吉圣淘沙等旧工业区里的排屋和半独立式厂房，而且几乎全是永久地契。按 JPPH 截至 2026 年 7 月的登记成交，排屋工厂中位数为 RM25 万，工业地每平方尺 RM35，都明显低于万挠。

下面说明“双文丹工业园”到底指哪些园区、价格多少、去吉隆坡和巴生港怎么走，以及买厂租厂前该查什么。

双文丹在哪里？

双文丹位于雪兰莪州乌鲁雪兰莪县南部，在万挠以北，沿着旧联邦公路和南北大道分布。工业物业主要集中在几个片区：武吉布伦东和武吉圣淘沙是较早发展的工业区与住宅镇，排屋厂密集；镇外围有 Gabung Sentosa、Rawang Corporate Industrial Park 等较新的有围篱园区；再往外是 Rasa、双溪磋和 Sungai Buaya 一带的大片工业地；UMW HVM Park 则是区内规模最大、规划最完整的新园区。

地方政府是乌鲁雪兰莪市议会（MPHS）。这一点对买家很重要：建筑图、改建和用途变更都要向 MPHS 申请，和巴生、莎阿南的流程与要求不完全一样，委托建筑师或律师时，最好找熟悉乌鲁雪兰莪审批的人。

双文丹的“800 英亩工业园”是哪个？

“800 英亩”说的是 UMW HVM Park，马来文名称为 Bandar Industri Bernilai Tinggi。UMW Development 在 2024 年 6 月的一份简报（刊登在 MIDA 网站）中，把它称为公司在双文丹的旗舰项目，总面积 861 英亩，主攻航空、汽车和先进制造业。较早的报道把面积约略写成 800 英亩。

项目	内容
开发商	UMW Development Sdn Bhd（UMW 集团）
总面积	861 英亩
工业地段	南区 194 英亩（P1 68、P2 81、P3 17、P4 28）；北区 369 英亩（P5A 140、P5B 82、P5C 139、P6 6、商业 2）
目标行业	航空、汽车、先进制造
主要进驻企业	UMW Aerospace（约 23.5 英亩），劳斯莱斯（Rolls-Royce）的一级风扇机匣供应商；隆基（140 英亩）
基础设施	电力、供水、天然气管道、光纤、污水处理厂；园区内道路最宽 100 尺；园内预留 TNB 主变电站用地
员工宿舍	规划中的集中式员工宿舍（CLQ），6,120 个床位，按 1990 年员工住宿与设施最低标准法令（第 446 号法令）标准建设
地方规划	乌鲁雪兰莪市议会（MPHS）地方规划

简报还提到单一出入口管制、100 英亩的中央公园和 4 公里步道。第 5C 区和第 6 区标明是最后阶段。

UMW HVM Park 的地卖得怎样、多少钱？

2022 年 8 月，The Edge 报道 UMW Development 以 RM3.0492 亿向隆基（LONGi Kuching）出售 140 英亩土地，相当于每英亩约 RM218 万，约每平方尺 RM50。当时南区约 84% 的土地已被认购，共有 40 家公司承诺进驻。同一篇报道指出，园区也是 UMW Aerospace 的所在地，它是马来西亚第一家为劳斯莱斯供应风扇机匣的一级供应商。

UMW 没有公开价目表。隆基这宗交易可以作为超大面积地块的参照，小块地的每平方尺单价通常更高。

想进 UMW HVM Park 要怎么做？

UMW 的简报说明，园区为投资者设有单一联络窗口，并有商业支援单位协助设厂，园区由保安管理、单一出入口管制。实际操作上，有意买地的公司通常要先向开发商提交项目资料（行业、用地面积、用电量、员工人数），开发商会根据园区规划推荐合适的地段，再进入买卖程序。园区有统一的建筑设计要求，厂房外观、退缩线、绿化等都要符合规定，自建时间要把开发商审图和市议会报批都算进去。

对员工较多的制造商来说，园区规划中的集中式员工宿舍是一个实际的加分点：外劳宿舍必须符合法令标准，自己另建宿舍既花钱又费时。但简报写的是“规划中”，签约前要向开发商确认宿舍的进度、床位分配和收费方式。

双文丹其他工业区

UMW HVM Park 虽然最常被提起，但成交量并不在它身上。按 JPPH 截至 2026 年 7 月 24 个月的登记成交，双文丹各工业区情况如下：

工业区	成交宗数（24 个月）	主要成交类型	成交中位数	单价
武吉布伦东（Bukit Beruntung）	137	排屋工厂	RM27 万	每平方尺建筑 RM169
武吉圣淘沙（Bukit Sentosa）	121	排屋工厂	RM19.5 万	每平方尺建筑 RM109
Gabung Sentosa Industrial Park	33	排屋工厂	RM77.5 万	每平方尺建筑 RM281
Kawasan Perindustrian & Kejuruteraan Rasa	22	工业地	RM76.2 万	每平方尺土地 RM30
双溪磋（Sungai Choh）	18	工业地	RM207 万	每平方尺土地 RM24
Rawang Corporate Industrial Park	16	半独立式工厂	RM378 万	每平方尺建筑 RM529
Bandar Sungai Buaya	7	工业地	RM482 万	每平方尺土地 RM45

规律很清楚。武吉布伦东和武吉圣淘沙是小型排屋厂集中的老工业区，是巴生谷北缘入手工业物业最便宜的方式；Gabung Sentosa、Rawang Corporate Industrial Park 这类较新的有围篱园区，因为楼龄新、规格好，每平方尺价格高出大约两到五倍。这一带的厂房成交几乎全是永久地契（302 宗中有 301 宗）。

工业地方面，Rasa、双溪磋和 Sungai Buaya 一带的成交单价只有每平方尺 RM24 至 RM45，远低于 UMW HVM Park 的约 RM50，更低于巴生和莎阿南。便宜的原因通常是地块较偏、基础设施要自己接，或者道路和电力还没到位。买这类地之前，要先确认土地类别已是工业用途、出入道路能走拖车，以及接电、接水的距离和费用。

双文丹厂价与租金（JPPH 数据）

以下全部是 JPPH 截至 2026 年 7 月的登记成交，不是叫价。完整表格请看 双文丹工业成交数据页。

类型	成交中位数	常见区间	建筑面积中位数	单价
排屋工厂	RM25 万	RM18.5 万至 RM34.5 万	1,920 平方尺	每平方尺 RM138
半独立式工厂	RM316 万	RM68 万至 RM380 万	5,186 平方尺	每平方尺 RM393
独立式工厂	RM775 万	RM536 万至 RM1,775 万	23,997 平方尺	每平方尺 RM394
工业地	RM241 万	RM81.7 万至 RM486 万	约 1.2 英亩	每平方尺土地 RM35

租金： 登记的厂房租约中位数为 每平方尺每月 RM0.95。约 2,000 平方尺的排屋厂，月租一般在 RM1,500 左右，平均租期 21 个月。

走势： 同园区同类型比较，排屋工厂价格在三个园区按年上涨约 7%，工业地在四个园区上涨约 20%。双文丹地价比乌鲁雪兰莪县平均高约 17%，厂房建筑单价则低约 6%。

买来出租，回报大概多少？

用 JPPH 的两个中位数粗算：排屋工厂成交中位数约 RM25 万，约 2,000 平方尺排屋厂的月租中位数约 RM1,500，一年租金约 RM1.8 万，毛租金回报约 7%。这只是两组不同样本的中位数相除，没有扣除空置期、维修、门牌税、地税和保险，实际净回报会更低；而且旧排屋厂的租客多为小型企业，租约较短（平均 21 个月），换租客的频率较高。买来出租之前，要实地看看同一排厂房的空置情况，并估算屋顶、电线等翻新费用。

双文丹和万挠怎么选？

双文丹就在万挠北面，买家通常会把两地放在一起比较。同一 24 个月期间的 JPPH 中位数：

指标	双文丹	万挠与 Kundang
排屋工厂	RM25 万	RM67 万
半独立式工厂	RM316 万	RM415 万
独立式工厂	RM775 万	RM693 万
工业地	每平方尺 RM35	每平方尺 RM55
厂房租金	每平方尺每月 RM0.95	每平方尺每月 RM1.30

排屋厂、工业地和租金，双文丹都明显更便宜。独立式工厂两地相近，是因为双文丹为数不多的几宗成交都是面积较大的厂房。万挠的现代化半独立式厂房较多，离吉隆坡也更近。两地都在考虑的话，可以看 万挠工业成交数据、万挠工厂出售 以及我们的 万挠与双溪毛糯找厂房指南。

交通：去吉隆坡、巴生港和东海岸铁路

根据 UMW 简报，UMW HVM Park 距 万挠绕道约 4 公里，距南北大道（PLUS）双溪布亚（Sungai Buaya）交流道约 8 公里、武吉布伦东交流道约 10 公里。附近有双文丹 KTM 通勤火车站，旧的联邦公路（怡保至吉隆坡老路）也穿过双文丹镇。

对出口商来说，更大的变化是铁路。东海岸铁路从鹅唛到巴生港的路段途经双文丹，预计 2028 年 1 月起全面运营。UMW 表示园区距规划中的双文丹站约 3 公里，并且位于地方规划的货运导向开发范围内。在货运服务和铁路支线方案确认之前，铁路只能算加分项，不应该因此多付钱。目前去巴生港的货柜仍然要走公路穿过巴生谷，买厂前要先问运输报价，并实际了解高峰时段的车程。

去吉隆坡方面，走南北大道南下经万挠进入市区是最常用的路线，但早晚高峰万挠一带经常塞车。员工住在万挠、武吉布伦东或双文丹镇上的话，上下班反而是逆向车流，通勤压力不大；如果大部分员工住在吉隆坡或八打灵再也，就要考虑安排交通车。

谁在来双文丹：汽车业背景

有两项有出处的发展，带动了汽车零件供应商对双文丹的兴趣：

• Perodua QV-E 在双文丹生产。 第二国产车首款电动车按三年合约生产，期限由 2026 年 6 月 1 日至 2029 年 5 月 31 日，可选择延长。陈唱汽车装配公司（Tan Chong Motor Assemblies）提供喷漆线服务，并出租其双文丹的装配线。
• 奇瑞（Chery）落户乌鲁雪兰莪。 奇瑞马来西亚在 Lembah Beringin 的 Beringin High-Tech Auto Valley 投资 RM22 亿兴建占地 200 英亩的汽车组装厂，位于同一县更北的位置。

Knight Frank 也指出，工业交易正集中在巴生、瓜拉冷岳和乌鲁雪兰莪。供应商需要什么样的厂房，请看我们的 2027 年 CKD 免税到期前汽车零件厂选址指南。

哪些行业适合双文丹？

• 汽车与零件供应链。 陈唱在双文丹的装配线和奇瑞在乌鲁雪兰莪的组装厂都在同一县内，零件、座椅、线束、塑料件和物流服务商都有理由靠近。
• 航空与精密制造。 UMW HVM Park 本身就以航空业为核心，UMW Aerospace 已在园内运营，相关的精密加工、表面处理和检测服务可以考虑进驻。
• 太阳能与电子。 隆基在园区买下 140 英亩，说明大型电子与光伏制造商愿意落户这里，配套的包装、物料和设备维护也随之而来。
• 成本敏感的中小型加工和仓储。 预算有限、主要客户在雪兰莪北部或霹雳南部的企业，用武吉布伦东或武吉圣淘沙的排屋厂起步，固定成本比巴生谷中心区低很多。

不太适合的情况：货柜量很大、每天要多次往返巴生港的进出口商；以及主要客户在吉隆坡市中心、靠小货车频繁送货的业务。这类公司选巴生、莎阿南或万挠南部，运输时间会更可控。

要留意的风险

• 铁路时间表可能变。 东海岸铁路的全面运营日期和货运安排都可能调整，靠近车站的地段不要因为铁路题材而付出过高溢价。
• 汽车需求集中在少数车厂。 双文丹的电动车生产是 Perodua 租用陈唱现有装配线，不是新建车厂；奇瑞组装厂的完工时间也有不同说法。供应商最好同时服务多个客户，不要把所有订单押在一家车厂上。
• 离港口较远。 双文丹到巴生港要横穿巴生谷，货柜量大的进出口商要把运输成本算清楚，有时在巴生港一带租仓库、在双文丹生产，整体成本反而更低。
• 旧工业区的厂房状况参差。 武吉布伦东和武吉圣淘沙的排屋厂多数楼龄较高，屋顶、电线、排水和改建是否合法，都要逐项检查。

哪种厂房适合你？

需求	双文丹最合适的选择	要注意
小型工场或仓库，预算有限	武吉布伦东或武吉圣淘沙的排屋厂	楼龄旧、电力小、道路窄不方便拖车
中小型制造，4,000 至 8,000 平方尺	有围篱园区里的半独立式厂	新旧园区价差很大
较大的工厂或仓库	独立式厂房	成交少，找厂时间要预留长一点
自建厂，航空或汽车业	UMW HVM Park 的地	园区设计规定、建厂时间
最便宜的工业地	Rasa、双溪磋或 Sungai Buaya	查清土地类别和出入道路

可以浏览 双文丹工厂出售、双文丹工厂出租 和 双文丹工业地出售。

租还是买？

比较	租厂	买现成厂房	买地自建
进场速度	最快，谈妥即可	要等过户和贷款	最慢，要设计、报批、施工
前期资金	押金加预付租金	首付、印花税、律师费	地价加建筑费
规格	只能接受现状	只能小改	完全按自己的工艺
适合谁	刚起步或订单还不稳定的公司	打算长期留在当地的中小企业	规格特殊的大厂，如航空和汽车零件

双文丹排屋厂的成交中位数只有 RM25 万左右，而且几乎都是永久地契，打算长期留在当地的中小企业，值得把买厂的每月供款和租金放在一起算一算，再决定租还是买。需要大面积和特殊规格的厂商，则多半要考虑买地自建，或者在万挠找现成的大型厂房过渡。

买厂租厂前的检查清单

• 地契上的土地类别。 区内一些便宜的地段仍属农业地。确认地契类别和明文条件写的是工业用途。如果厂房建在农业地上，付任何钱之前先看我们的 雪兰莪 KTK 非法工厂合法化计划指南。
• 规划与完工证（CCC）。 确认厂房有 CCC，而且你的用途符合乌鲁雪兰莪市议会的地方规划。
• 电力。 旧排屋工业区当年是为轻负荷设计的。核对安培数和变压器容量，签约前先问 TNB 加电的可能性。
• 拖车进出。 检查道路宽度和 40 尺拖车的回转空间，旧工业区尤其要注意。
• 淹水与排水。 向邻居和卖家打听过去有没有淹水，并看看地段周围的沟渠。
• 员工。 双文丹的工厂员工多半来自万挠和武吉布伦东，要安排交通或宿舍；雇主提供的员工宿舍受第 446 号法令规管，具体要求请向劳工局（JTK）确认。
• 保险与消防。 向保险公司确认火险费率，向消防局（Bomba）确认现有消防设施是否符合你的行业；存放化学品或易燃物的仓库，要求会更严格。
• 邻居。 看看左右厂房做什么行业，有没有噪音、粉尘或气味，食品和电子厂尤其要避开污染较大的邻居。
• 园区规定。 有围篱的园区和 UMW HVM Park 都有建筑设计规定和管理费，签约前要拿到相关文件。

更详细的厂房检查项目，可参考我们的 万挠工厂出售检验清单，同样适用于双文丹。

看厂到签约的步骤

1. 写清需求。 面积、电力（安培）、楼高、承重、装卸位、预算和最迟进场日期，越具体越好。
2. 用数据定价位。 拿上面的 JPPH 中位数对照叫价。双文丹新旧园区价差很大，同样是排屋厂，Gabung Sentosa 和武吉圣淘沙的单价可以差两倍以上，不能一概而论。
3. 实地看厂。 白天和下班时段各去一次，看道路是否塞车、拖车能否进出、附近有没有积水痕迹。
4. 尽职调查。 查地契（类别、限制条件、是否抵押）、完工证、有没有欠缴门牌税和地税，以及现有用途是否合规。
5. 谈条件。 价格以外，还要谈交屋状况、维修责任、附带设备，以及租约的续约和免租装修期。
6. 签约交接。 买卖合约和租约交给律师处理，交接时拍照记录现状，抄下电表和水表读数。

常见问题

双文丹的 800 英亩工业园是哪个？

是 UMW 高价值制造园（UMW HVM Park），由 UMW Development Sdn Bhd 开发。UMW 公布的总面积为 861 英亩，其中工业地段约 563 英亩，分为南区和北区。园区主攻航空、汽车和先进制造业。

UMW HVM Park 里有哪些企业？

UMW 自己的航空子公司 UMW Aerospace 已在园内运营，为劳斯莱斯供应风扇机匣。隆基在 2022 年买下 140 英亩。当时南区约 84% 的土地已被认购，共 40 家公司承诺进驻。

双文丹工业地多少钱？

截至 2026 年 7 月的 24 个月内，JPPH 登记的双文丹工业地成交中位数为每平方尺 RM35，常见成交额约 RM241 万。UMW HVM Park 的大块土地单价更高：隆基在 2022 年买 140 英亩，约每平方尺 RM50。

双文丹工厂出售大概什么价？

截至 2026 年 7 月的 JPPH 中位数：排屋工厂 RM25 万、半独立式 RM316 万、独立式 RM775 万。武吉圣淘沙和武吉布伦东的旧排屋厂最便宜，较新的有围篱园区每平方尺价格则高得多。

双文丹租厂房一个月多少钱？

登记厂房租约中位数为每平方尺每月 RM0.95，约 2,000 平方尺的排屋厂月租一般在 RM1,500 左右。这比乌鲁雪兰莪县中位数高约 12%，但低于万挠的每平方尺 RM1.30。

双文丹的厂房比万挠便宜吗？

大部分类型是的。按截至 2026 年 7 月的 JPPH 中位数，双文丹排屋工厂 RM25 万，万挠是 RM67 万；工业地每平方尺 RM35 对 RM55；租金每平方尺 RM0.95 对 RM1.30。

双文丹的工厂是永久地契吗？

大部分是。截至 2026 年 7 月的 24 个月内，JPPH 登记的双文丹厂房成交 302 宗中有 301 宗是永久地契，主要在武吉布伦东、武吉圣淘沙等旧工业区。新园区的地契要逐个确认，买 UMW HVM Park 或其他新园区的地，签约前要查清地契类别、年限和开发商附加的条件。

东海岸铁路会经过双文丹吗？

会。东海岸铁路鹅唛至巴生港路段途经双文丹，预计 2028 年 1 月起全面运营。UMW 表示园区距规划中的双文丹站约 3 公里，但个别工厂能否使用货运服务仍未确认。

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